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千周新闻

范克最大的购物中心范克广场（Vanke Plaza）已成功开业。凡克（Vanke）曾经很长时间以来一直关注住宅房地产开发，这是如何做商业房地产的？

长期以来一直关注住宅房地产开发的范克（Vanke）可以做得很好吗？

范克广场（Vanke Plaza）是范克（Vanke）最大的购物中心，该中心于11月19日开业，是测试石。在开业的那天，Qibao有260,000名乘客，共有30,000多名成员，开放率为85.16％，营业额为732万。 1月之前，中国第一家Apple Store Suburban商店于12月10日在Qibao开业。Qibao的营业额在同一天超过1000万，Uniqlo和Dashi Dai都设定了全球业务记录。

Qibao不是第一个Vanke Plaza。北京，深圳和东圭的范克广场已经开业了许多，并且已经成功运营了几年。但是，在上海是一个拥有许多顶级购物中心的中国商业资本，范克需要一项工作来证明其在商业房地产领域的能力。

Qibao Vanke Plaza开幕后，Wang Shi和Yu Liang去看了它，Chongbang Group的创始人Zheng Bingze，甚至Foxconn的创始人Guo Taiming，也去看了它万科国际学校，而Qibao的开幕式吸引了很多关注。

但是，商业房地产，尤其是Qibao之类的一站式家庭娱乐消费中心，只有成功开业的一半，其中一半的开业后继续运营和改善。 “ Qibao Vanke Plaza现在已经取得了真正的成功。目前的分阶段成就是，它在中国的商业房地产市场中引起了一定的关注和声誉。”范克（Vanke）执行副总裁兼首席财务官Sun Jia曾领导过Qibao Vanke Plaza的整体项目开发。他从2012年至2016年3月担任上海范克的总经理。

寻找专业人士，寻求专业经验并做专业的事情

商业房地产的位置非常重要。 Qibao Vanke Plaza位于Minhang北部的一个传统商业区。它也被高方便运输的地铁所覆盖。但是，还有许多购物中心，那里有不错的位置，这些购物中心在街上，一个在街对面，一个在天空中，另一个在地下也有现象。 Qibao Vanke Plaza附近有许多购物中心。 Qibao为什么流行？

上海范克助理总经理兼业务管理公司总经理Ye Ting认为，Qibao的整体定位，计??划和设计，业务格式组合，服务概念以及软件和硬件演示文稿是重要的原因。 Qibao Cross移动线，多个中庭的设计，无柱，部分撤回的平台，可确保在大规模的前提下，整个购物中心仍然对每个租户都有广泛的视野和强大的可见性。设计亮点（例如屋顶花园和树屋）为消费者带来了强烈的感官体验。家庭娱乐的业务形式计划准确地满足了Qibao地区的需求。苹果，CGV Cinema，Hanlai，Daluko等知名业务的详细设计以及丈夫储藏室，母亲和儿童室，儿童浴室和公共场所的休息座位可显着改善消费者的体验。

问题是，从未有过商业房地产经验的上海范克如何理解三年前大型购物中心的定位和计划？

Qibao Land于2003年购买，最后的Qibao Vanke Plaza于2012年至2013年确定。2012年初，上海范克（Shanghai Vanke）从事上海的住宅开发工作20年，但没有任何商店。 3年的购物中心是什么样的？互联网对离线的影响会发生什么？未来的消费趋势是什么？

“ Qibao Vanke Plaza的最终定位也慢慢地探索了。首先是使用专业方法和专业团队来做专业的事情。” Sun Jia介绍了2012年，上海已经有很多购物中心。如果您没有任何经验，您会向专业人员询问专业经验，例如曾经是上海亨隆广场总经理的He Panguang，以及上海Xintiandi的商人兼高级高级职员Zheng Bingze。

同时，上海范克团队还使用专业方法来分析未来趋势。互联网在2012年的影响已经开始，但并不像今天那样普遍。但是，有家庭娱乐消费模式，中产阶级的兴起以及消费结构的变化的迹象。这些趋势决定了未来的商业市场。

客户非常重要。客户的真正需求是什么？客户如何看待未来的业务趋势？商业房地产比住宅物业更复杂。住宅物业是直接2C，供应商都是逐个舞台。但是，商业房地产为2B和2C，C-End消费者的最终服务是各种各样的商人。因此，当上海范克做出市场判断时，它与商人有很多联系，以了解他们的感受和判断。

询问专业人士，分析未来趋势并倾听客户的声音，上海范克团队发现，Qibao Vanke Plaza的初始市场定位 - 大约100,000平方米的购物中心，其余地区是两个办公楼 - 有严重的问题。

首先，他的Panguang和Zheng Bingze的专家认为，总面积为100,000平方米的购物中心的实际可租金面积仅超过60,000元。 Qibao Vanke Plaza位于不足传统贸易的地点。 100,000平方米不如简单的社区业务小，并且不足以吸引足够的业务格式来成为真正的区域商业中心。

“最初的计划是基于能够维持自己的会计的逻辑。我想利用办公室销售中的现金返还来支持这家购物中心。原始计划中的四分之一地区是百货商店。五年前的百货商店行业还不错，但我可能会隐约地感觉到百货商店是在我的百货公司死亡的前夕。

最后，Qibao Vanke Plaza建立了一个新的定位 - 整个家庭的一站式娱乐和消费综合体。

如果您不从事商业房地产，您将没有许可证

但是“为什么需要开展自我赞助的业务？” “为什么您需要建立超过200,000平方米的购物中心？” “您可以贡献多少年？” “范克擅长吗？如果失败，该怎么办？”在上海的Vanke管理层确定了Qibao Vanke Plaza的最终定位和计划方向之后，员工有许多想法和疑虑。

这些关注主要是基于财务考虑。将一半的自有购物中心和一半的办公楼的销售计划更改为完全自我拥有的，将严重影响上海范克的核心资源的使用，并影响所有员工的年度绩效。特别是在2012年和2013年，上海范克的整体运营效率并不理想，而且很难保留才华。

“如果我们不知道如何制作商业财产，范克将来将不会成为上海的主流开发商。要变得更加直率。上海范克（Shanghai vanke 城市。”

Sun Jia说万科国际学校，上海的Vanke的管理花费了很多时间与同事沟通有关未来策略的沟通，并与上海市场发展阶段进行沟通 - 由商业办公室代表的地铁建设综合体和商业物业将逐渐成为上海未来房地产的主流，而不是住宅。除此之外，还需要看到它。上海范克的管理邀请专家进行讲座，还将所有人带到了更发达的房地产市场，例如香港，日本和韩国，以了解成熟的房地产市场状况。

“沟通具有一定的效果，但要忍受更重要。” Sun Jia说，我们必须能够承受不同的意见并敢于做出关键的业务决策，例如将中型的购物中心变成大型购物中心，取消百货商店；引入一些首次进入上海的品牌；在项目登顶之后，即使需要增加成本，并且必须延迟开放的费用，也推翻了平庸的计划和重新参与室内设计。

范克（Vanke）在2013年提议积极扩大围绕城市支持服务提供商的新业务。作为中国最发达的城市，上海感受到了城市的发展趋势以及客户需求的变化。它还需要调整自己的发展战略，并提出“完整的住宅周期，全面商业和办公室类别，精致服务以及房地产的金融化”。近年来，上海范克扩大了国际学校，老年护理，高端住宅系列和工业园区，所有这些都与具有相同概念的城市并行发展。

随着上海范克的明确战略和明确的支持，作为扩大业务的领导者之一，Ye Ting逐渐感受到了他的同事思想的变化。 “所有同事都明白，在上海的市场竞争中，无论是从获得项目资源还是最终用户的消费经验来看，都必须使用各种业务格式的全面发展和运营能力。”

“八国联盟”合并为自己

如果做出决定，我们必须建立一个组织和一个团队才能做到这一点。但是，长期以来，上海范克一直专注于住宅房地产开发。在2012年初，它没有一平方米的商店。我应该找到谁做商业房地产？它是从外部或内部种植中进口的吗？

“我们希望让专业团队做专业的事情。” Sun Jia介绍了Vanke上海从未开展业务。如果您完全使用Vanke的住宅开发项目，那么经理可能最放松，并且认为他们最了解。但是，如果您让住宅人员从头开始探索业务的经验，那么他们的成长，成熟和形成将需要很多年。

范克（Vanke）从2012年开始开展业务时，上海已经有很多购物中心。万达广场已经在全国范围内推出。业务已经是一个非常成熟的市场。此时是否有必要从头开始？ “为了迅速发展并取得成果，我们无疑必须依靠引入成熟才能和逐步培养内部才能的模型。”你们说。

人才介绍可以导致一个完整的系统来挖掘其他公司的一些团队。但是上海范克最终没有这样做。首先是Qibao项目仍在被拆除。此外，挖一支完整的团队不一定会带来良好的才能。因此，上海范克（Shanghai Vanke）逐个谈论了这件事，并在2012年和2013年成立了一个“八国联盟”，以重新融入范克的文化。现在，上海范克的业务管理团队来自该行业领先的公司，例如Sun Hung Kai，Ryan，Capita，Charoen Polytechnic，Wanda和Bailian。尽管以这种方式的能源，管理成本和运行成本较高，但优势是，该团队中没有人构成了自己的逻辑，游戏方法和文化。

在过去的十年中，中国的商业供应速度远远超过了人才培训速度，并且商业房地产的人才稀缺远高于住宅住房的少数，因此商业房地产领域的人才薪水也很高。范克在扩大商业房地产时需要保持平衡和调整。 “我们主要利用自己的职业来偷猎和保留人，并利用我们的愿景和成功的可能性来保留人。” Sun Jia说，上海Vanke的管理完全支持业务管理团队的工作，帮助他们做自己想做的最大的事情，为他们提供资源和帮助，并在动摇时照顾和鼓励他们。

最后，Qibao Vanke Plaza项目从2011年到2013年完成了核心项目团队的成立，并且大多数同事在项目开放之前非常稳定。此外，该团队还完成了商业和办公领域中多个产品线的扩展和开放。

习惯于从事住宅业务：更改逻辑

如果您习惯于从事住宅业务，那么这两者之间有什么区别？ Sun Jia认为，商业比住宅要复杂得多，而且商业更像是一个生态系统。

在时间上，住宅基本上是开发人员和住宅消费家族之间的游戏。在此期间，还有其他合作伙伴，例如营销网校头条，设计，工程和政府部门，但它们都是单一游戏。盖房子后，房子基本结束了。住宅开发是单线，是单向的，并以串联连接。业务是并行连接的。从业务的开业到开业，再到开业后的调整，它与每条线路并行连接。一旦这里的投资情况发生了变化，整个设计，工程构建和所使用的材料将会改变。

另一个功能是，业务涉及更多的利益相关者，业务更像是一个生态系统，这取决于不断运营以增加租金。只有当商人生活良好时，租金才能很高，因此您需要支持商人并赚钱。 30％的空置率相当于租金折扣30％。

对于商业房地产而言，最重要的概念是“双赢”。成功的商业项目需要地方政府，商人，开发商，消费者和周边社区的双赢结果。我们必须与土著人民和附近的所有者进行交流，我们还必须使政府相信范克有能力建立一个区域购物中心，该中心可以每年向地方政府持续支付数亿税，直接和间接地解决成千上万人的就业，这会改变整个社区的外观，并改善当地的业务结构和消费。它还要求商人认为开设商店可以赚钱，这需要专业的能力，合理的流媒体，合理的空间和出色的客户服务，否则商人将不会与开发人员一起玩。

业务在计划，设计和施工水平上也有所不同。例如，在购买传统的住宅建筑时，通常使用相同质量和最低价格的建筑物，因为经过多年的开发和特殊标准化，建筑物的成本结构非常明确。但是业务不是那么标准化。有时很难直接评估创造性，创新性和生产力的部分，因此有必要找到最佳的解决方案和合作伙伴。

由于这些差异，商业房地产需要不同的评估和激励方法。在Qibao vanke Plaza项目中，上海范克遇到了这种纠缠，最终选择了一个妥协计划 - 拿出50％的股权与GIC合作，减少了核心资源的使用。 GIC已经与Vanke合作了很多年，并且是非常专业的股东。他已经投资了CR Vientiane City和Cofco Joy City等基准购物中心品牌。他拥有专业资源和专业经验，这对于Qibao项目的成功非常重要。

Qibao Vanke Plaza已成功开业，但其真正的成功仍然取决于未来的持续运营和改进。 Vanke业务将来将如何发展？如何评估北京，上海和深圳等核心城市核心地区持有的核心资产？如何激发商业房地产领域的人才？ Vanke业务仍在旅途中，答案总是在将来。